商業地產商眼中的餐飲 

1，我們現在看餐飲，覺得它越來越重要，它不僅是被認為的傳統的貢獻人氣的部分，尤其是社區型或者比較偏遠的地區，開始是讓這個場子走向穩定的穩定器。

隨著現在餐飲越來越重要，大家看到百貨的餐飲占比也在提高，購物中心的餐飲占比也在提高，后來會成為整個購物中心獲得提升價值的重要發力點。

2，以前大家認為餐飲支付能力差，盡管做餐飲行業很苦，它的租金、人工成本都在增長，但是能做出銷售來，它的支付能力也會跟著提高。

當購物中心需要越來越多的餐飲，社交化的成分越來越重的時候，實際上它的租金支付能力會隨著消費能力的提高往上走，只不過合理的有效面積也是困惑我們的一個問題。

以前，我們認為餐飲一天幾塊錢就可以了，但是做得好的話一定可以做出來，一天一平米十幾塊錢的租金也是有可能的，我們也確實看出來翻臺率一天翻八臺、十臺就可以干得出來。所以，租金貢獻方面，未來也會隨著行業的發展租金支付能力也會提高。

3，社交化的傾向，因為中國人的吃飯和社交是緊密聯系在一起的，所以，社交化傾向加上購物中心的體驗場所功能的加強，未來會帶動餐飲越來越成為購物中心的核心主業態。

招商人員餐飲招商差異化  

品類組合和菜系組合

到底一個購物中心里大概要做多少個餐飲的品類，之前的說法是一店一味、一店一色，希望盡可能增加餐飲的品類豐富度。

當然這里有把握，比如有些在東北，就超喜歡烤肉和火鍋，可能在同一細分品類下，在區分客單價和做菜風格的情況下可以做幾家，但是總體來講第一個是菜系組合和品類組合，原則上盡可能確保豐富。

客單價組合

我們了解到的有個場子就犯了這個問題，可能一個場子做了四五十家餐飲，但是后來出現很奇怪的現象，按理說不缺人，但是最后很多商家經營不太好，什么原因呢?

當時，大家都意識到某個客單價是最合適的，于是絕大多數商家都選擇了這個客單價的價位。在這個方面，如果購物中心不做這個區分，不給他們做引導，商家最后都會選擇同一個客單價，導致同一個客單價出現了傷亡的現象。

所以在客單價的選擇上也是要做組合，可能正態分布最主流的那一段是，但是其他客單價也要做好，形成分布，不要全形成一個。

面積組合

一個購物中心里餐飲的租金，餐飲的商家肯定也對開發商恨得咬牙切齒，租金能低一點最好。開發商會考慮到給你的面積適當的問題，不同的菜系、不同的品類給出不同的面積，這里涉及到面積組合。

我們目前基本做法是，旁邊有購物中心有配套的大的餐飲，可能我們就不做了，如果旁邊沒有的，購物中心會做大型餐飲，會考慮到以婚宴、聚會型的餐飲為主，剩下的可能300到400平米以上的控制在很少的數量，不能太多，剩下的主流的200到400平米會作為主流面積，剩下的還有一些小面積的甜品、水吧、面包房等等，這就涉及到面積組合。

過去確實出現過這樣的教訓，全是給的大面積商家，尤其是三四線城市或者那個地方比較偏新區，就會出現很典型的問題，開完業過了一段時間之后就得重新切鋪，因為當地承受力有限，養不活它。我們大家也有感覺，200到400平米的一個餐飲店大概一天如果沒有兩到三萬的銷售額，可能日子就比較難過。所以面積組合是站在開發商角度、業主角度要考慮的。

時段的組合

正餐時段是相對比較集中的，其實就對購物中心而言是那兩個時段。但是快餐、休閑餐相對的時間就比較靈活。所以如何去平衡時段?比如有的購物中心把所有餐飲幾乎都集中在某些樓層，都會出現某些樓層在某些時段幾乎全是黑的，因為大家覺得不用吃飯就不用上去。

餐飲是三段論，頂層是正餐，中間垂直分布是休閑餐，底層做快餐美食廣場。但是也有的企業是集中放置。在這里我們傾向于有分散，其他樓層的餐飲里盡可能分散一些休閑餐飲和快餐，確保不出現營業時段這個樓層是空的。我們確實看到很多購物中心這么放，放的玩意兒很簡單，別的樓層都很火，這個樓層是黑的，員工趴在桌子上睡覺。